Comprar un lote en un condominio en Perú 2025: leyes, licencias y cómo proteger tu inversión

Evita los errores comunes al adquirir un terreno. Conoce los aspectos legales clave que debes revisar antes de comprar en un supuesto condominio.

Introducción

Comprar un lote para construir tu casa es una de las decisiones más importantes que tomarás en tu vida. En los últimos años, muchos peruanos han optado por adquirir terrenos dentro de “condominios” privados, motivados por la promesa de seguridad, áreas comunes y orden urbanístico. Sin embargo, en el 2025, todavía existen numerosos casos de inmobiliarias que comercializan terrenos con el rótulo de “condominio” sin contar con el respaldo legal correspondiente.

Este artículo, elaborado por el equipo de ARAM Arquitectos, te brinda una guía clara y actualizada para que tomes decisiones informadas, evites ser engañado y asegures legalmente tu inversión.

1. Revisa la partida registral del lote

Antes de firmar cualquier contrato, solicita la partida registral actualizada del lote. Este documento es la fuente oficial para verificar si el terreno que deseas comprar forma parte de un condominio inscrito bajo el régimen de propiedad horizontal.

Según la Ley N.° 27157 y el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), solo los terrenos inscritos como “propiedad exclusiva y común” califican legalmente como condominios. Si la partida registral indica únicamente “habilitación urbana” o “lote de urbanización”, no estás comprando en un condominio, sino en una urbanización tradicional.
Base legal actualizada:
El artículo 1359 del Código Civil señala que solo los actos inscritos en los Registros Públicos son oponibles frente a terceros. Por lo tanto, si la condición de condominio no está registrada, no tiene validez legal.
2. Validez y registro del reglamento interno
Todo condominio formal debe contar con un reglamento interno debidamente inscrito en Registros Públicos. Este documento regula el uso de áreas comunes, las normas de convivencia y las limitaciones arquitectónicas que los propietarios deben respetar.

Muchos compradores desconocen que un reglamento interno sin inscripción no tiene fuerza legal. Incluso si existe un “manual del condómino” o reglas entregadas por la inmobiliaria, si no están elevadas a escritura pública e inscritas, no son exigibles.
Base legal:
La Ley N.° 27157, artículo 12, exige que el reglamento interno sea aprobado por mayoría calificada en asamblea y luego inscrito para tener efecto frente a terceros.
3. Licencias de construcción: tu derecho técnico
Una licencia de construcción emitida por la municipalidad es un acto administrativo con fuerza legal. Si el lote cuenta con una licencia aprobada y no existe reglamento interno inscrito, la licencia prevalece sobre cualquier restricción impuesta por vecinos o por documentos no registrados.

Esto significa que nadie puede obligarte a modificar tu diseño si tu licencia está vigente y ha seguido el procedimiento del RNE.
Base legal:
El Título II del Reglamento Nacional de Edificaciones regula el procedimiento de licencias. Además, el artículo 1362 del Código Civil sostiene que un contrato (como la licencia) tiene fuerza vinculante entre las partes y no puede ser modificado arbitrariamente.

4. Verifica la zonificación y disponibilidad de servicios

Muchos “condominios” que se ofrecen en venta en provincias o zonas rurales son en realidad habilitaciones urbanas en trámite o terrenos sin servicios públicos garantizados. Antes de comprar, revisa que el lote tenga zonificación compatible con vivienda unifamiliar, acceso a agua potable, energía eléctrica, redes de saneamiento y vías habilitadas.

Solicita el certificado de parámetros urbanísticos y verifica si el proyecto cuenta con resolución de habilitación urbana aprobada por la municipalidad.
Base legal:
El Decreto Supremo N.º 004-2011-VIVIENDA establece que ningún proyecto inmobiliario puede ser comercializado sin haber demostrado el acceso efectivo a servicios básicos.
5. Evita problemas futuros y protege tu inversión
Si compras sin verificar los documentos clave (partida registral, reglamento inscrito, licencia y zonificación), podrías encontrarte con problemas al intentar construir, vender o incluso convivir con vecinos. Algunos compradores terminan pagando por beneficios que no existen legalmente o enfrentando litigios por restricciones impuestas sin sustento.
Base legal adicional:
La Ley N.° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, protege al comprador frente a publicidad engañosa, promesas no cumplidas y omisión de información relevante.

Conclusión

En 2025, el mercado inmobiliario peruano sigue creciendo, pero también es más complejo. Al comprar un lote en un supuesto condominio, no te dejes llevar por la estética del plano maestro o el discurso de ventas. Exige documentos, verifica en Registros Públicos, consulta con profesionales.

En ARAM Arquitectos, acompañamos a nuestros clientes en cada paso: desde la evaluación legal del terreno hasta el diseño y construcción de su vivienda. Creemos que una buena arquitectura empieza con una buena decisión de compra.