Edificio Multifamiliar Alcatraces San Isidro | ARAM Arquitectos
El Edificio Multifamiliar Alcatraces es un proyecto residencial desarrollado por ARAM Arquitectos en San Isidro, Lima, sobre un terreno de aproximadamente 360 m².
El proyecto nace a partir de la decisión de reemplazar una vivienda unifamiliar existente por un edificio multifamiliar de baja densidad, aprovechando el potencial urbano del terreno y manteniendo un carácter residencial acorde con el entorno.
La propuesta desarrolla aproximadamente 1,175.8 m², distribuidos en cuatro pisos, un sótano y una azotea, e incorpora seis departamentos, estacionamientos y áreas comunes. El proceso completo tomó seis meses, desde el estudio inicial y desarrollo arquitectónico hasta la obtención de la licencia de construcción.
El proyecto comenzó evaluando el potencial del terreno
Antes de desarrollar la propuesta arquitectónica, fue necesario estudiar qué podía construirse realmente sobre el lote.
La normativa, la altura permitida, los estacionamientos, la cantidad de unidades, las áreas libres y la relación con las edificaciones vecinas condicionaban directamente la viabilidad del proyecto.
Estudio de cabida antes del anteproyecto
El estudio de cabida permitió comparar alternativas y definir una configuración compatible con las condiciones urbanas del predio.
Esta etapa es especialmente importante en San Isidro, donde el valor del terreno hace necesario analizar cuidadosamente el equilibrio entre área construida, número de unidades y calidad residencial.
Aprovechar el terreno sin sobredimensionar el proyecto
La propuesta no busca maximizar únicamente la cantidad de departamentos.
El edificio mantiene una escala contenida de seis unidades, permitiendo trabajar tipologías más amplias y una relación más cercana con el carácter residencial de la zona.
Reemplazar una vivienda unifamiliar por un edificio multifamiliar
El proyecto parte de una vivienda existente que ya no respondía al potencial actual del terreno.
En lugar de mantener una edificación unifamiliar, se evaluó la posibilidad de desarrollar un inmueble multifamiliar que permitiera aprovechar mejor la propiedad.
Una estrategia para conservar el patrimonio familiar del terreno
El proyecto fue desarrollado para los propios propietarios del inmueble, evitando que el terreno tuviera que transferirse necesariamente a un desarrollador externo.
Esto permite que la transformación inmobiliaria pueda mantenerse bajo control de la familia propietaria.
Arquitectura adaptada al entorno de San Isidro
La propuesta busca integrarse a una zona residencial consolidada mediante una escala controlada, terrazas, retranqueos y una volumetría más doméstica que la de un edificio de alta densidad.
Organización del edificio en cuatro pisos, sótano y azotea
El programa se distribuye verticalmente buscando separar estacionamientos, viviendas y áreas comunes de manera clara.
Distribución arquitectónica por niveles
Sótano: estacionamientos y áreas técnicas
El sótano incorpora estacionamientos para aproximadamente ocho vehículos, además de áreas técnicas y circulación vertical.
Concentrar estas funciones bajo el edificio permite liberar los niveles superiores para las unidades residenciales.
Primer piso: dos departamentos con terrazas
El primer nivel incorpora dos departamentos de aproximadamente 90 m², vinculados a terrazas privadas.
La relación con espacios exteriores ayuda a compensar la cercanía al nivel de calle y genera una experiencia residencial más doméstica.
Segundo piso: un departamento de mayor superficie
El segundo nivel se plantea con un departamento de más de 150 m², orientado a un perfil familiar que requiere mayor amplitud.
Tercer piso: dos departamentos
El tercer nivel incorpora dos unidades de diferentes tamaños, aproximadamente 90 m² y 110 m², permitiendo diversificar la oferta residencial.
Cuarto piso: departamento con terraza
El último nivel residencial incorpora una unidad de aproximadamente 110 m², vinculada a una terraza que aprovecha su posición superior.
Azotea: áreas comunes
La azotea incorpora espacios comunes destinados a parrilla, gimnasio y esparcimiento al aire libre.
Este nivel permite complementar las áreas privadas de los departamentos sin reducir la superficie destinada a vivienda.
Seis departamentos con diferentes tipologías
Una de las decisiones del proyecto fue evitar una única configuración residencial repetida en todos los niveles.
La propuesta combina unidades de aproximadamente 90 m², 110 m² y más de 150 m², permitiendo atender diferentes perfiles familiares.
Diversificar sin perder coherencia
Las diferencias de área no implican desarrollar seis departamentos completamente independientes entre sí.
La organización mantiene una lógica estructural y técnica común que permite coordinar mejor instalaciones, circulaciones y construcción futura.
Departamentos de baja densidad
La baja cantidad de unidades permite plantear un edificio más cercano a una escala residencial que a un multifamiliar masivo.
Esto puede resultar especialmente adecuado en sectores consolidados de San Isidro donde se busca mantener privacidad y menor intensidad de uso.
Áreas comunes como extensión de las viviendas
La azotea incorpora espacios destinados a actividades compartidas.
Estos ambientes permiten que los residentes dispongan de áreas adicionales sin necesidad de aumentar significativamente la superficie privada de cada departamento.
Parrilla y terraza social
La zona de parrilla permite desarrollar reuniones fuera de los departamentos, reduciendo interferencias con los espacios privados.
Gimnasio común
El gimnasio incorpora una función complementaria dentro del edificio y evita que cada unidad tenga que destinar superficie propia a este uso.
Participación de los propietarios durante el diseño
Un aspecto particular del proyecto fue la participación activa de los clientes durante el desarrollo.
Se trabajaron decisiones relacionadas con griferías, iluminación, tomacorrientes, electrodomésticos, aire acondicionado y automatización.
Personalización antes de construir
Definir estos elementos durante el proyecto permite coordinar anticipadamente instalaciones y equipamiento.
Esto reduce modificaciones posteriores y ayuda a que cada departamento pueda responder mejor a las preferencias de sus futuros usuarios.
Cocinas y baños desarrollados con mayor detalle
El proyecto contempla planos específicos para cocinas y baños, ambientes donde una correcta coordinación entre arquitectura, instalaciones y mobiliario resulta especialmente importante.
Arquitectura e ingeniería coordinadas desde el inicio
El proyecto ejecutivo incorporó estructura, instalaciones sanitarias, eléctricas y criterios de automatización.
En un edificio multifamiliar, estas especialidades deben trabajar conjuntamente para evitar interferencias y mantener eficiencia en las plantas.
Coordinar antes de llegar a obra
La posición de columnas, montantes, ductos y tableros puede afectar directamente la distribución de los departamentos.
Resolver estas relaciones durante el proyecto permite reducir ajustes innecesarios en una futura construcción.
Seis meses desde el análisis inicial hasta la licencia
El desarrollo completo del proyecto tomó aproximadamente seis meses, desde la evaluación inicial del terreno hasta la obtención de la licencia de construcción.
Anteproyecto y consulta municipal
La primera etapa permitió validar la propuesta y su compatibilidad con los parámetros aplicables al terreno.
Este proceso reduce el riesgo de desarrollar un proyecto ejecutivo sobre una solución que luego deba modificarse sustancialmente.
Proyecto ejecutivo y especialidades
Una vez definida la propuesta, se desarrollaron arquitectura e ingenierías necesarias para completar el expediente técnico.
Proyecto aprobado para futura construcción
El edificio todavía no ha sido construido.
La obtención de la licencia cerró la etapa de desarrollo arquitectónico y dejó el proyecto preparado para una futura ejecución.
Un proyecto inmobiliario de baja densidad en San Isidro
Alcatraces no plantea un edificio de gran cantidad de unidades.
Su propuesta combina seis departamentos, estacionamientos y áreas comunes dentro de una escala residencial contenida.
Calidad residencial antes que densidad máxima
La cantidad limitada de departamentos permite trabajar superficies mayores, terrazas y una experiencia más privada.
Esta estrategia diferencia al proyecto de edificios orientados exclusivamente a maximizar el número de unidades.
El resultado: transformar el potencial de un terreno existente
El Edificio Multifamiliar Alcatraces demuestra cómo una propiedad originalmente ocupada por una vivienda unifamiliar puede adquirir un nuevo uso sin perder su carácter residencial.
Sobre un terreno de 360 m², el proyecto desarrolla aproximadamente 1,175.8 m², distribuidos en cuatro pisos, un sótano y azotea, con seis departamentos de diferentes superficies.
El valor del proyecto reside en combinar cabida, normativa, arquitectura, personalización y desarrollo técnico hasta licencia, dejando preparado el inmueble para una eventual construcción futura.
Diseño de edificios multifamiliares en San Isidro y Lima
En ARAM Arquitectos desarrollamos proyectos multifamiliares para propietarios de terrenos, familias e inversionistas que buscan evaluar alternativas de desarrollo inmobiliario.
Nuestro trabajo puede comenzar con un estudio de cabida y continuar con anteproyecto, arquitectura, especialidades y expediente hasta licencia.
Del terreno existente al proyecto inmobiliario
En zonas consolidadas de Lima, una vivienda existente puede no representar necesariamente el mayor potencial de un predio.
Antes de tomar una decisión conviene estudiar normativa, área construible, estacionamientos, número de unidades y perfil del proyecto.
Si estás evaluando desarrollar un edificio multifamiliar en San Isidro, Miraflores, Surco u otro distrito de Lima, ARAM Arquitectos puede analizar primero el potencial del terreno antes de avanzar hacia un proyecto definitivo.
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Ficha Tecnica
Nombre del proyecto :
Edificio Multifamiliar Alcatraces – San Isidro, Lima | ARAM Arquitectos
Servicios :
Diseño de Edificios Multifamiliares en Perú
Diseño de Edificios Multifamiliares en Perú
Año del proyecto :
2020
Tipo :
Edificio multifamiliar / proyecto inmobiliario
Duración :
6 meses hasta la obtención de la licencia
Estado :
Proyecto – aún no construido
Arquitectura :
ARAM Arquitectos
Estructuras :
DESA Ingeniería
Gerencia de proyecto :
Arq. Martín Ramírez Ramos
Ubicación :
San Isidro
Área terreno :
360 m2
Área proyecto :
1175.8 m2
# de pisos :
4
# de sótanos :
1
Diseño :
Arq. Martín Ramírez Ramos / Arq. Ana Alejandra Angulo Alcedo
Equipo :
Arq. Ana Alejandra Angulo Alcedo
Instalaciones sanitarias :
Ing. Carmen Meza Camacho
Instalaciones eléctricas :
Ing. Néstor Puyen
Fotografía :
Visualización Aram Arquitectos
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